凌源天气预报房开企业做文旅小镇90%会这么想!死的很惨(附解决方案)-地产政策解析

房开企业做文旅小镇90%会这么想!死的很惨(附解决方案)-地产政策解析


2018第二十三届中国特色小镇与田园综合体模式创新与项目实操高端总裁峰会8月25-27日在成都举办。本次会议行业20多位一线项目操盘手齐聚,从政策机遇、国家扶持、创建申报、顶层设计、盈利模式、策划创意、规划设计、产业导入、落地要点、操盘实践、运营模式、IP打造、投融资模式、资源链接、项目考察等15个纬度分享,如果你打算做就一定要来参与!!报名咨询电话:13522792517 同微信
来源:看见景观
当下,文旅小镇是一个非常火的话题,不少政府将其视为新的经济增长点。政府坐镇指导,企业积极投入,媒体卖力宣传.....一时间,全国各地冒出非常多非常多小镇,让人想起大跃进时期“村村点火、户户冒烟”时的情景绝世皇妃。
毋庸置疑,特色小镇建设是一件利国利民的好事,它在推动经济增长、增加就业岗位、改善人居环境、统筹城乡发展等方面起到举足轻重的作用。但一个令人担忧的现象是,有不少地方政府或者企业,都把小镇想得太简单了。
结合近段时间对全国几十个小镇考察和诊断,将各种乱象整理如下,希望引起大家的重视:
一.认为小镇申报成功就万事大吉
小镇申报成功就是最重要的事情。申报成功后再找一家规划单位画个图就可以开始了。
小镇建设并非朝夕之功。即使一个普通房地产项目,从拿地到建成,最少也需要三五年;何况一个特色小镇项目?基础好、条件成熟少说也需要7、8年,新建的则需要十几年甚至二十年。
申报之前,你需要做好顶层设计,需要拿好地,设计好相关的开发模式、盈利模式、运营模式。申报成功后,你能得到一笔政府扶持的资金,但后续的运营、IP打造、社区管理等工作也纷至沓来田建明事件,各种难关需要你去突破。特别是在这个竞争激烈、各地皆小镇的时代,你稍不留意,就可能被KO。
比如,浙江的某小镇,由于后期管理不善,就被连续降格,最后变成一个普通的小乡村;又比如,某地的丹麦小镇,建得非常漂亮,但由于产业无法导入、人口无法聚集,最后沦为旅游景点。
一个小镇能申报成功,说明它有成功的基础,就好像一个学生获得“三好学生”的奖状一样,能证明他有一定的能力,但不等于他以后就一定非常优秀,就一定是个顶天立地的汉子。
二.小镇圈地无非就是搞房地产
小镇,无非就是取个好名字,实际还是搞房地产开发,这个我懂。
有些中小房企在大城市已被大型企业挤压得毫无生存缝隙 ,被迫转移阵地,但是,三四线城市的存库量又太大,市场风险无法预估谢文轩,恰逢特色小镇风起云涌,他们自然不会错失这个机会。可以说,他们是被迫到“特色小镇”这条道上的。但是,因为他们并不清楚特色小镇是什么东西,就只能继续沿用过去房地产积累的知识、经验、理念去做小镇。
我们经常发现,有些项目本来是房地产开发,特色小镇政策出来后,都纷纷“改名换姓”,晋升为科技小镇、文创小镇、基金小镇。但你到里面去看看,除了房子还是房子。
不可否认,以特色小镇的名义拿地,地价确实很便宜,但是你做的房子没有市场需求,再便宜的房子也会乏人问津。何况国家现在严厉打击这种挂羊头卖狗肉的行为。没有房地产,怎么留得住人?如何理解中央关于特色小镇“宜居、宜业、宜游”的精神。“居”是什么?产业和城镇以及人如何实现良性互动?光讲产业,那和过去的工业园、产业园、开发新区有什么区别23岁女毒枭?现在有几个工业园还活着的?
所以,文旅小镇不必忌讳房地产,只是房地产开发的模式、盈利模式和过去单纯的地产开发有很大的区别!而房地产可以解决“生活”这一问题。
三.认为有产业就能建小镇
我有产业我怕谁,不是说产业是灵魂吗?有产业就可以搞小镇了!
四.重视规划忽视策划
小镇最重要的准备工作就是画个好图,策划又是什么东东?
没有策划,哪来的规划?没有前期策划,你怎么知道当地的哪些资源可以加以利用?你怎么知道市场的消费特征?你怎么知道同类竞争产品做得如何,又有什么短板?没有策划,你如何定位小镇,设计好相关的运营模式、开发模式、盈利模式?
俗话说,知己知彼,百战百胜。你连自己、连对手都不知道,怎么在市场冲出重围?我不敢否认,国内很多规划院的画图水平非常高,看了图纸让人热血沸腾,但能落地的又有几个?规划图纸改了又改,项目推倒重来的成本有多高?你算过没有。
策划绝对不是一块抹布,也不是可有可无的鸡肋。先策划后规划,做好小镇的定位和顶层设计才能确保小镇的开发的有序和不跑偏。
五.上行下效,简单地画框框
按照政府的框框来,政府要什么我就做什么,多简单省事。
在考察中,我发现,很多地方政府几乎照搬中央关于特色小镇的参考意见,急急忙忙地定时间、定数量、定范围、定人数、定投资规模。
在时间方面,一般规定为“3年”;小镇范围则定为“3平方公里”,人数则要求一个小镇容纳“3万人”,投资规模则要达到“3年30亿”。我总结为“4个3”.
这个框框首先由国家某部委圈定,然后从省到市,从市到县,从县到镇,一级一级地下派任务。一旦没有完成任务,就要问责。于是乎,有条件的地方报几个,没有条件的,创造条件也要报几个。我甚至发现,一个非常贫穷落后的县城居然报了十几个,很多都是“生拉硬扯”的。
好像照着中央的规定画圈圈,特色小镇就一定能建成。但他们不明白,每个地方的经济发展水平、自然禀赋、交通条件都不尽相同,为什么要“一刀切”出一个个小镇呢?如果再继续下去,我相信5年之内肯定有一批小镇烂尾。还记得当年产业园遍地开花的情景吗?如今不少产业园已成为鬼城,黑灯瞎火、野狗乱串、野草疯长。小镇不能再重蹈覆辙了!
六.以为背靠旅游风景区就能成功
风景区有美景还有人气,背靠风景区的小镇还担心什么?
最近很多人拿着项目来找我,很多项目还是依托国家4A、5A景区。在他们看来,只要在风景区建几个酒店,搞一些房地产开发就成为小镇了!
至于盈利模式,他们想得更简单:“卖房子、收门票、餐饮消费”,陈向宏的三大招。但其实并非这么简单。国家对小镇的要求是“宜居宜业宜游”。旅游风景区最多就是宜游,还会宜居宜业吗?
何况旅游风景区与小镇是两个概念,它们至少在4个方面存在不同:
1.体验不同。景区只是表层地玩、看、吃,追求的是感官的享受和刺激,时间短、过程短,而文旅小镇一般以自我融入后的内心体验为主,是一种身心的愉悦,没有尖叫、没有疯狂、没有一闪而过的快感于川绿野。有的只是慢慢的体味和感受。
2.盈利模式不同。景区是以收取门票为手段,而小镇除了地产开发外,二次消费(包括吃、住、玩、购、行等)、产业的发展、产品的销售才是最大的赢利点。
3.开发模式不同。景区相对简单,只有肯投入,设施都有现成的出售,安装即可。而小镇却更为复杂,要经过一系列非常专业的策划、规划和开发,因为地域、文化、消费观念不同,没有可以复制的模式。
4.氛围不同。景区游乐园人越多越好,所以热闹和喧嚣不可避免达列斯。而小镇营造的却是一种氛围,需要人慢慢的安静的体会。而一旦人满为患,小镇的生命也就开始走向枯萎。
正因为它们之间存在巨大的差异,我们就更不能简单地处理。确实,依托景区的特色小镇有先天的优势:一是无需担心人气,二是无需花大力气打造自然景观。但要联动景区一起开发变成小镇,还要清楚理解景区与小镇的关系独坐莫凭栏,这个还要从长计议。不是任何背靠旅游风景区的小镇都能成功。不是往风景区乱塞东西就可以做成小镇。
七.好高骛远,一味追求国家级、国际化
梦有多大,小镇就有多大。要么不做,要做就做国家级、国际化。
每个小镇的自然禀赋、人文条件、经济发展水平都不一样,有些资源独特的地方可以面向全国乃至全世界的游客;而有些只能做区域市场。为什么原本只能做区域市场的小镇非得要往国家层面上去靠呢?就好比你明明是一株小草,为什么非得要长成参天大树?何况小草有小草的美,参天大树有参天大树的光环宝藏寻踪,两者没有可比性。
八.喜欢照搬照抄,克隆成功的案例
天下文章一大抄,天下小镇一样可以抄。复制的成本低、风险小,为什么不复制?
乌镇更是成为文旅小镇必学的样板。陈向宏的开发经验甚至成为很多人的圣经。自然复制、模仿乌镇就成为很多人的必然。但是,到如今,又有谁知道哪一种复制品成功了的?
文旅无圣经,乌镇之所以成功,除了江南山水的自然资源得天独厚外,陈向宏用了近20年的时间策划、规划,又岂是随便能够复制的?
因此,我想强调:不要去照搬照抄别人的做法,走好自己的路,这样才能形成独一无二的竞争力。
九.以为有文旅资源就可以做小镇
我有最美丽的山水,我的小镇一定是独一无二的。
文旅小镇的基础是文旅资源,但并非有文旅资源就一定可以做小镇,因为有些可能适合做风景区。
文旅小镇选址有三要素:一是文旅资源必须“特”、二是交通条件必须“顺”、三是人气源必须“近”。可以说,三者缺一不可。
文旅小镇开发的基础是文化资源和旅游资源,灵魂是定位,核心是产业,人气决定成败。而定位、产业都需要花很多时间和精力进行策划。
十.混淆特色小镇和文旅小镇的概念

管他是特色小镇还是文旅小镇,反正都是小镇。
特色小镇与文旅小镇是完全不一样的事物,但有人理解错了。根据浙江省的定义,特色小镇是相对独立于市区,具有明确产业定位、文化内涵、旅游和一定社区功能的发展空间平台。但对文旅小镇却没有定义。
文旅特色小镇是依托文化资源和旅游资源,用于休闲度假的小城镇。由定义可以得知,王志千特色小镇对特色产业的要求甚严,不一定具有旅游功能,而文旅小镇更注重文旅资源,突出它的旅游价值。
比如,美国格林尼治的对冲基金小镇就是一个特色小镇,这个镇上聚集了五百多家对冲基金,其对冲基金规模就占了全美国的差不多三分之一。但这个小镇却不具备旅游功能,因为集中在对冲基金小镇的都是全美最高级的人才,他们不希望自己被打扰,他们对安全有更高的要求,因此一些旅游元素并没有在这个小镇上得以体现。
十一.千镇一面,缺乏创新
不是说创新有风险吗?创新成本高吗?那我为什么还要创新?
我们国内,无论是川贵高原还是东海之滨、无论是华北大平原还是西北黄土高坡,除了东北因受俄罗斯建筑文化影响,尚有一些异国风情外,神州大地无不都是灰砖青瓦,黑乎乎一片。徽派、岭南派、四合院、吊脚楼、甚至客家围屋,除了灰就是黑。
可能有人会说:这就是中国文化,沉稳、内敛、低调。我不反对这正是中国文化的最直接表现,我不敢说这种文化几百年上千年对中国人的影响是好是坏,但至少我看到了事物的两面:沉稳的背面是呆板、内敛的背面是怯弱、低调的背面是保守。
十二.“等靠要”思想严重,小镇发展依赖政府扶持
空手套白狼是最高的境界,政府扶持有多大羞愧造句,我就做多大!
政府在小镇建设中扮演着引导开发、制定政策的作用,企业才是小镇建设的主角。偏偏有些企业反其道行之,“等靠要”思想严重,想向政府要资金、要支持。在这样的环境下,政府也有意无意地参与了小镇建设的太多事务,搞得精疲力尽。
我可以很负责任地说,天下没有哪个小镇是靠政府扶持起来的,“市场的手”永远起着关键的作用。想想,一个县要建10个特色小镇,每个要投资30个亿,加起来就是300亿的投入,哪个县级政府有这样的能耐?
所以,最好的结果是:政府做好引导和服务,企业找好资本赛文加,做好规划,搞好运营,两者相互联系但互不干涉过多。上帝的归上帝那溪那山,凯撒的归凯撒,就是这个道理。

说到这里,我们现在进入一个比较核心的议题——小镇到底该怎么做呢?
01
了解文旅小镇的定义
文旅特色小镇是依托文化资源和旅游资源,用于休闲度假的小城镇。文旅小镇开发的基础是文化资源和旅游资源,灵魂是定位,核心是产业,人气决定成败。
文旅小镇要避免4大误区:一是做成游乐园,二是做成旅游景点,三是做成大盘开发,四是做成休闲农业。文旅小镇与这四类存在比较大的区别。
02
明确拿地的8大风险
不是任何地方都可以做文旅小镇。文旅小镇选址有三要素:一是文旅资源必须“特”、二是交通条件必须“顺”、三是人气源必须“近”。这三要素相互依赖,缺一不可。如果你想拿地,请参照这个标准,我不再赘述。
另外,拿地也存在8大风险,开发者、投资者要注意识别。这8大风险包括资源风险、规划风险、交通风险、时间风险、承诺风险、政策风险、换届风险、环境风险。
03
抓住产业这个核心
没有产业,文旅小镇最终会昙花一现!产业是小镇能否持续发展的基础和条件,是小镇保持永续动力的前提。
因此,我们在做小镇产业规划时,不能局限于眼前的繁荣和热闹,而是要对文旅资源进行深度挖掘和精炼,并形成可进入更广阔市场的产品、商品,而且能迅速建立强大的品牌优势,这才是关键。一般来说,文旅小镇产业需要经历四个阶段:发现、规划、引导、培育。
一些没有产业的小镇可以通过引入新的产业来实现,但要注意避开污染型产业,同时要有培育产业的决心。因为一个新产业的成熟需要10年甚至是30年的时间,不可能通过3年的努力就成型。
04
搞清楚小镇的定位
定位就是要告诉我们,要做一个什么样的小镇。比如:乌镇就是一个有江南水乡特色的安静小镇;东部华侨城就是一个以观光游乐为主的度假小镇。
那你到底要做一个什么样的小镇?安静的、激情的、浪漫的、还是深度旅游的小镇?
那么小镇定位的依据是什么呢?一是依托的资源,二是依托的市场,三是地块的价值,四是消费者。由于篇幅所限。
05
做好顶层设计
在文旅小镇建设过程中,顶层设计扮演着重要的角色。顶层设计包括战略定位、开发模式、盈利模式、战略规划、文旅小镇的生存与发展、运营管理、服务体系、品牌建设等8大板块。这8大板块之间相互依赖、相互促进,缺一不可。
没有考虑好小镇的定位,你怎么安排开发的顺序?没有确定好开发模式,你怎么知道盈利点在哪里?做不好小镇的品牌建设,你的人气源怎么会上去?
总结:
01
从地方政府到文旅小镇开发者波子哥,一定要理解清楚什么是特色小镇。
02
千万不要抱着一蹴而就的心态,要做好十年、二十年的开发准备。
03
不要被3平方米、3万人等条条框框所限制。
04
小镇的生存、发展有自身的规律,行政不要过度干预,市场主导才是正道。
05
做特色小镇千万不要一哄而上,要冷静。不是什么地方都可以做特色小镇,不是谁都可以做特色小镇。
06
让小镇的色彩更加丰富,不要千镇一面、千城一面,不要到处都是青砖黑瓦白墙。
07
文旅小镇开发的基础是文化资源和旅游资源,灵魂是定位,核心是产业,人气决定成败凌源天气预报。
08
请重视品牌的建立,在各地小镇一哄而上的情况下,没有品牌的小镇将自然走向死亡。
09
先策划后规划。小镇不是画出来的,是运营培育出来。要做好策划曾怡纶,确定好小镇的顶层设计,才能确保有序开发。
总而言之,一个小镇,不是靠画出来的,也不能定框框、一蹴而就,更不能一哄而上!我们要在乱象之中保持冷静,既要有高瞻远瞩的高度,也要有滴水穿石的韧度。只有情怀和责任培育出来的小镇,才能惠及百姓、利在千秋。
如何精准获取“田园综合体”扶持资金?如何抓住特色小镇与田园综合体的政策机遇?如何激发“乡村内生增长动力”实现农业现代化? 如何培育、导入特色产业,破解“房地产化”倾向? 如何研判田园综合体、特色小镇引爆业态和产业布局?如何拓宽“田园综合体”、 “特色小镇”投融资渠道?如何推动传统农庄、农场、合作社向“田园综合体”转型?2018年8月25-27日乡村振兴战略下《第23届特色小镇与田园综合体模式创新与项目实操高端总裁峰会》将在成都举行,特邀行业内20余位一线项目操盘手齐聚,为您的文旅项目保驾护航!

峰会 · 简介
会议时间:2018年8月25日—27日【为期3天,含实地项目考察】
会议地点:四川—成都
报名电话:13522792517(微信同号,电话报名优先安排)
参会对象:政府机关、开发商、建设单位、运营商、规划设计机构、投融资企业及相关产业链董事长、总经理等核心高管参加(大会400人规模)

【主办单位】:北京壹方城智汇科技有限公司 、壹方城特色小镇产业联盟
峰会议程安排
排 第一板块:乡村振兴战略下,特色小镇与田园综合体最新政策及创建实践解读
乔润令:国家发改委城镇中心原副主任
陈安华:中国特色小镇建设与规划设计研究院执行院长
朱冰:哈佛大学设计博士
第二板块:特色小镇/田园综合体运营模式创新与创建实践解读
史御力:幸福公社创始人、成都幸福公社房地产开发有限责任公司董事长
朱仁斌:浙江省安吉县递铺街道鲁家村党委书记
陈延年:壹方城文化产业研究院院长
第三版块:欢迎晚宴+创新IP项目资源链接会
(规划联盟、融建联合体、洽谈合作)
第四版块:田园综合体与特色小镇土地与开发性金融政策解读、核心价值提炼及实践
柳中辉:湖南浔龙河控股集团董事长
张玉成:台湾品牌农业推广协会理事长
袁英华:国开行信贷局原局长
第五板块:特色小镇与田园综合体系统解决方案及投融资创新模式解读
马寅:阿那亚创始人
陈高峰:同路创意董事长
许安拓:财政部中国财政科学研究院教研中心主任
周宁东:中国政企合作投资基金股份有限公司投资部总经理
贵宾席及会员企业专享
24日私董会1:田园综合体/特色小镇土地政策专题研讨
乔润令:国家发改委城镇中心原副主任
24日私董会2:特色小镇、田园综合体金融专题研讨
许安拓:财政部中国财政科学研究院教研中心主任
26日项目路演:特色小镇/田园综合体创新项目路演、专家团问诊及需求对接
陈安华、朱冰、张玉成、陈高峰、许安拓等
27日项目实地考察:
1、多利农庄(国家级田园综合体标杆项目)
2、天府红谷 (易游宜居的耕读桃园)
3、四大神盘-麓湖小镇(房地产踏足特色小镇的经典项目)
(大会路演、赞助、冠名等)咨询杨顾问:13522792517

往届峰会图:
如何报名?
1、主办方杨顾问:13522792517
2、短信报名:编辑“企业名称+姓名+职位+报名人数+联系方式”发送至13522792517
3、添加微信:13522792517(备注“报名峰会”)
(正式的报名流程:领取报名表→填写报名表审核 → 办理报名费用→开具发票)报到通知在开始前三天发放,请提前预定机票以及住宿,如需会务组协助,请联系杨顾问:13522792517