房地产开发企业应当何时取得税前扣除凭证？-金旭红赵捷

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企业所得税税前扣除凭证管理办法》实务解读之二：
房地产开发企业
应当何时取得税前扣除凭证？
段 晖
2018年6月6日，国家税务总局以2018年第28号公告发布了《企业所得税税前扣除凭证管理办法》包胡尔查。鉴于房地产开发企业的特殊性，现就其开发产品计税成本的税前扣除凭证问题，举例分析如下：
一、应用场景
甲公司（房地产开发企业）与乙公司（施工企业）依据合同约定张海苍，A开发项目工程形象进度达到商品房预售标准时，按照工程总价款33000万元累计支付应达到60%即19800万元。截止2018年7月31日工程形象进度达到商品房预售标准，甲公司取得预售许可证并预收房款50600万元，累计支付乙公司工程款13200万元，同时取得增值税专用发票。
1、依据合同约定，甲公司确认开发成本18000万元（不含税）：
借：开发成本——建安工程款 18000
贷：应付账款——乙公司（结算） 18000
2、收到发票时，甲公司确认应付账款和进项税额，冲转往来结算科目：
借：应付账款——乙公司（结算） 12000
应交税费——应交增值税（进项税额）1200
贷：应付账款——乙公司（应付） 13200
3、支付工程款时：
借：应付账款——乙公司（应付）13200
贷：银行存款 13200
4、预收房款时，甲公司依法预缴了增值税、土地增值税，缴纳城建税及附加，同时在企业所得税季度申报时调增预计利润。
二、税务分析【房企财税微信：jxhzhaojie】
（一）甲公司开发成本中未取得发票金额是多少？
甲公司确认开发成本18000万元，取得发票12000万元，其余6000万元尚未取得发票。
（二）尚未取得发票是否属于应当取得而未取得？
1、依据《营业税改征增值税试点实施办法》（财税[2016]36号附件1）第四十五条之规定，乙公司增值税纳税义务发生时间为“纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天”服部直臣。
本案例中，乙公司按照合同约定应当收取工程款18000万元，虽然实际只收取12000万元历奇山庄，但是2018年7月31日乙公司应当就18000万元工程款确认增值税纳税义务。
2、依据《增值税专用发票使用规定》（国税发[2006]156号）第十一条规定，专用发票应当“按照增值税纳税义务的发生时间开具”。
因此，本案例中6000万元工程款大电影之数百亿下载，对于乙公司属于应当开具而未开具发票情形，对于甲公司属于应当取得而未取得发票情形屠臣夫人。
（三）应当取得而未取得发票是否进行纳税调整？
1、依据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）第九条规定，“企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额叨叨姐。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。”
因此，如果2018年度A项目未完工，甲公司按照预计毛利率计算预计毛利额，应当取得而未取得的工程款发票6000万元不影响当期应纳税所得额，不涉及纳税调整。
2、依据《企业所得税税前扣除凭证管理办法》（国家税务总局公告2018年第28号）第十三条规定，“企业应当取得而未取得发票、其他外部凭证或者取得不合规发票、不合规其他外部凭证的，若支出真实且已实际发生芳飞剪发网，应当在当年度汇算清缴期结束前女生贾梅全传，要求对方补开、换开发票、其他外部凭证。补开、换开后的发票、其他外部凭证符合规定的，可以作为税前扣除凭证。”
因此，如果2018年度A项目已经完工，甲公司应及时结算其计税成本并计算实际毛利额，此时应当取得而未取得的工程款发票6000万元将影响当年度应纳税所得额。甲公司应当在汇算清缴结束（即2019年5月31日）前，要求乙公司开具发票，否则不得作为税前扣除凭证，并相应进行纳税调增。
转自：大陈禾睦
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